近段时间,一小区开发商委托某房地产营销策划有限公司跟有车业主签订车位买卖合同,然而有车业主对签订车位买卖合同中应该注意的事项不甚清楚,致电晚报热线希望予以解答,以便维护自己的合法权益。针对居民关注的问题,记者采访了某律师事务所的陈律师,陈律师就车主关心的问题作出解答。

 
  问:与业主签订车位售卖合同的应该是开发商,如果有车业主与房地产营销公司签合同,是否具有同等的法律效力?
 
  答:若开发商已委托营销公司买卖车位,则该合同产生与开发商签订合同一样的法律效果。
 
  问:业主买车位签订合同,合同中是否该明确甲方的责任和义务?甲方到底应该承担哪些责任?
 
  答: 业主买车位签合同时,应当约定甲方的违约责任,包括不限于甲方一车位二卖的违约责任、车位被抵押导致不能使用的违约责任、车位使用期间遭到破坏时甲方是否承担维修义务等,可以约定违约金等违约条款。
 
  问:《合同法》中规定,车位使用权的年限是20年,超过了20年受不受法律保护?
 
  答:小区业主签订合同前应当明确,开发商具有该车位的产权证明,如果有则不属于使用权的转让,而是属于所有权的转让,这种情况下,车位的使用期限与车位所在土地使用权年限一致为70年,根据《物权法》第149条,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,所以不用担心该车位使用年限问题。如果没有产权证明的话,则属于使用权转让,这份合同相当于一个租赁合同,最长使用期限只有20年,签订合同时超出20年的部分是无效的。
 
  律师提醒:小区业主签订车位合同之前,除了要注意确定转让人的身份,车位产权是否完整,确定转让的是车位的使用权还是所有权,还要在签订合同后,要求办理车位转让过户手续,实现产权变更等手续。其次,在买卖车位时,业主要明确地下车位的面积是否已经作为公摊面积被小区业主分摊,如果已经被小区业主分摊,则开发商就无权出售。另外,如果车位属于人防工程,则政策划为是国家强制配套,禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,人防工程改建的车库收益应当归全体业主所有,故开发商也无权跟业主签订车位买卖或租赁合同。